Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 04.11.2024/Pykälä 226

Kaupunginhallitus 04.11.2024 § 226

Valmistelija: apulaiskaupunginjohtaja Tuukka Forsell, puh. 020 615 9333, tuukka.forsell(at)kouvola.fi

Kouvolan Asunnot Oy:n hakemus

Kouvolan Asunnot Oy (yhtiö) on 22.10.2024 toimittanut kaupungille hakemuksen, jossa yhtiö pyytää Kouvolan kaupungilta omavelkaista takausta noin 9.000.000 euron lainalle ns. Pukimokortteliin rakennettavaa uudiskohdetta varten. Yhtiö on tarkentanut kohteen olevan kiinteistötunnus 286-1-1093-18 osoitteessa Torikatu 1-3 ja Kivimiehenkatu 5, 45100 Kouvola. Yhtiö kilpailuttaa lainan, jonka laina-aika tulee olemaan 30 vuotta, 40 vuoden maksuohjelmalla ja lyhennysohjelma on porrasteisesti nouseva. Takauksen tulee kattaa pääoman lisäksi lainan korko, viivästyskorko, kulut ja maksut. Lainatarjoukset yhtiö pyytää takauspäätöksen jälkeen ja tarkemmat lainaehdot hyväksytetään kilpailutuksen jälkeen.

Sosiaalinen asuntotuotanto on kansalaisten kannalta välttämätön palvelu, joka on paikallisten olosuhteiden vuoksi tarpeen asuntojen saatavuuden turvaamiseksi Kouvolassa. Yhtiön toiminta ei vääristä eikä rahoitettava investointi vääristä kilpailua Kouvolassa. Takauksen kohde on kokonaan SGEI-palveluihin kuuluvaa tuotantoa.

Liitteenä hakemus. Oheismateriaalina yhtiön hallituksen pöytäkirjanote ja Danske Bank A/S Finland Corporation analyysi (analyysi on salassa pidettävä 24 § 1 mom. 20 k).

Tietoa Kouvolan Asunnot Oy:stä

Kouvolan Asunnot Oy on Kouvolan kaupungin 100 %:sti omistama osakeyhtiö ja kuuluu kuntakonserniin. Keskeisiä kunnan yleiseen toimialaan kuuluvia tehtäviä ovat kunnan sosiaalinen asuntotuotanto ja muu vuokra-asuminen. Yhtiö tarjoaa kouvolalaisille laadukkaita ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Toiminnallaan yhtiö toteuttaa kaupungin asettamia asuntopoliittisia linjauksia.

Talousyksikön lausunto

Yhtiöllä on Kouvolan kaupungin myöntämiä omavelkaisia takauksia vuoden 2023 lopussa ollut jäljellä 89.600.000 euron edestä (kaikkiaan kaupungin takauksia eri osapuolille yhteensä 120.550.000 euroa). Vuonna 2024 Kouvolan Asunnot Oy:lle on myönnetty seuraavat takaukset: 2.800.000 euroa 10.5.2024, 455.369,91 euroa 12.2.2024 ja 329 000 euroa 10.6.2024.

Vuokra-asuntotuotanto on yksi kunnan itsehallinnollista tehtävistä, jota Kouvolassa hoitaa Kouvolan Asunnot Oy. Kunnassa tulee olla riittävä ja monipuolinen vuokra-asuntotuotanto. Vuokrataloyhtiöt ovat osa kunnan kiinteistöomaisuutta ja kunnan keskeinen väline hoitaa asuntopolitiikkaa. Vuokra-asuntojen ominaisuudet ja kunto vaikuttavat kuntalaisten hyvinvointiin ja kunnan kilpailukykyyn. Kouvolan Asunnot Oy on kaupungin 100-prosenttisesti omistama tytäryhteisö, joten takauksiin sisältyvää riskiä pienentää se, että se on kaupungin omistajaohjauksen ja konsernivalvonnan alla sekä velvollinen noudattamaan toiminnassaan kaupungin konserniohjetta ja kaupungin antamaa konserniohjausta. Kaupungin lakisääteisten tehtävien hoitamisen tai talouden ei voida katsoa vaarantuvan myönnettävän takauksen perusteella.

Takauksesta peritään vuosittainen takausprovisio eli markkinaperusteinen hinta. Takausprovision määrittelyssä noudatetaan seuraavia ohjeita:

-          0-80 % takauksen osalta sovelletaan de minimis -ohjeistuksen mukaista takausprovisiota

-          80-100 % takausten osalta takausprovision määrä määritellään lähtökohtaisesti markkinaehtoisen rahoituksen ja takauksen sisältävän rahoituksen erotuksesta takauspääomasta takauksen allekirjoittamisen yhteydessä sekä sen jälkeen vuosittain jäljellä olevasta pääomasta.

Koska Kouvolan Asunnoille myönnettävä takaus kuuluu jälkimmäiseen kategoriaan, takausprovisioksi esitetään 0,2 %. Takaus ei kohdistu taloudelliseen toimintaan eikä toimintaan, joka tapahtuu kilpailutilanteessa markkinoilla. Yhtiön tulee suorittaa takausprovisio vuosittain 31.12. jäljellä olevalle lainamäärälle 31.1 mennessä.

Oikeudellinen sääntely ja hakemuksen käsittely

Kuuluakseen kunnan yleiseen toimialaan takauksen myöntämisen on täytettävä myös kuntalain 129 §:n asettamat yleiset edellytykset takauksen myöntämiselle. Yhtiö tarjoaa kouvolalaisille laadukkaita ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ja harjoittaen siten kunnan toimialaan kuuluvaa toimintaa.

Kuntalain 129 § kuuluu: "Kunnan myöntämä laina, takaus tai muu vakuus ei saa vaarantaa kunnan kykyä vastata sille laissa säädetyistä tehtävistä. Kunta ei saa myöntää lainaa, takausta tai muuta vakuutta, jos siihen sisältyy merkittävä taloudellinen riski. Kunnan edut tulee turvata riittävän kattavilla vastavakuuksilla. Kunta voi myöntää takauksen tai muun vakuuden kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan yhteisön velasta tai muusta sitoumuksesta ainoastaan, jos yhteisö kuuluu kuntakon-serniin tai se on kuntien tai kuntien ja valtion yhteisessä määräysvallassa.. Kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään."

Euroopan Unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen valtiontukea koskevan artiklan 107(1) mukaisesti tuki on kielletty, jos kaikki seuraavat kriteerit täyttyvät yhtäaikaisesti: " (1) tuki on muodossa tai toisessa myönnetty valtion varoista; (2) tuki on valikoiva eli se suosii tiettyä yritystä tai tuotannon alaa; (3) tuki vaikuttaa kilpailuun vääristämällä tai uhkaamalla vääristää sitä; ja (4) tuella on kauppavaikutus eli se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan."

SGEI-palvelut = (services of general economic interest) ovat yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluja. SGEI-palvelut eroavat muista palveluista siten, että viranomaisten on turvattava niiden tarjonta kaikissa olosuhteissa, vaikka markkinoilla ei aina olisi riittävästi palveluntarjoajia. EY:n tuomioistuin on katsonut mm. sosiaalisen asuntotuotannon olevan SGEI-palvelun. Sosiaalinen asuntotuotanto on kansalaisten kannalta välttämätön palvelu, joka on paikallisten olosuhteiden vuoksi tarpeen asuntojen saatavuuden turvaamiseksi Kouvolassa. Yhtiön toiminta ei vääristä eikä rahoitettava investointi vääristä kilpailua Kouvolassa.

Komissio on pyrkinyt selventämään valtiontukisäännöksien soveltamista antamalla niistä erilaisia tiedonantoja. Komissio on antanut tiedonannon EY:n perussopimuksen 87 ja 88 artiklan (sittemmin SEUT 107 ja 108 artiklan) soveltamisesta valtiontukiin takauksina (2008/C 155/02), mikä rajaa takauksen suuruudeksi enintään 80 %. Seuraavien edellytysten täyttäminen riittää osoittamaan, ettei yksittäinen valtiontakaus (kunnan takaus) ole valtiontukea:

a) lainanottaja ei ole taloudellisissa vaikeuksissa

b) takauksen laajuus voidaan myöntämishetkellä mitata asianmukaisesti

c) takaus ei kata missään vaiheessa enempää kuin 80 prosenttia lainasaamisen tai muun rahoitussitoumuksen määrästä.

d) takauksesta maksetaan markkinaehtoinen hinta

Yleishyödyllisiä taloudellisia palveluja turvaavissa (SGEI) hankkeissa 100 % takaus on kuitenkin sallittu. Kuntalain takauksen antoa koskevat säännökset ja niiden yksityiskohtaiset perustelut toteavat tällaisen 100 % takauksen mahdolliseksi (SGEI- perusteella).

ARA (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) ja Kuntaliitto ovat laatineet ohjeen nimeltä Raportointivelvollisuus EU:lle kunnan tontin luovuttamisesta sosiaaliseen asuntotuotantoon. Ohjeen mukaan "vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt toimivat käytännössä aina kilpailuilla markkinoilla. Jos kunnan takaus annetaan sellaiselle yritykselle tai muulle yhteisölle, jonka omistamat asunnot eivät ole ARA-tukeen liittyvien käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia, SGEI-tuelle asetetut ehdot eivät lähtökohtaisesti täyty. Kunta voi kuitenkin itse kuntalain 131 §:n mukaisesti asettaa takauksen saavalle yritykselle kohtuuhintaista sosiaalista asuntotuotantoa koskevan julkisen palveluvelvoitteen. Tämä tapahtuu määrittämällä takauksella tuettava toiminta yleistä taloudellista etua koskevaksi palveluksi. Tällöin takauksen muodossa myönnettävä tuki voidaan katsoa SGEI-tueksi. Kunnan tulee varmistaa takauspäätöksen yhteydessä tai muuten, että takauksen kohteena olevan yrityksen tai muun yhteisön toiminta täyttää komission SGEI-päätöksessä asetetut vaatimukset. Tämä voidaan toteuttaa esimerkiksi siten, että takauspäätöksessä edellytetään takauksen saajan noudattavan omistamiensa asuntojen käytössä ja luovutuksessa ARAtuen ehtoja (muun muassa asukkaiden valinta sosiaalisin perustein ja omakustannusperusteinen vuokranmääritys). Lisäksi takauspäätöksessä on tällöin viitattava komission SGEI-päätökseen ja kunnan on huolehdittava takauksen sisältämän tuen raportoinnista komissiolle esimerkiksi ARAn välityksellä."

Kouvolan kaupunginvaltuuston 19.09.2022 § 85 hyväksymässä ohjeessa nimeltä Antolainauksen ja takausten periaatteet on huomioitu edellä mainittu. Hakemusta valmisteltaessa on huomioitu em. ohjeen määräykset.

Yhtiön hallituksen tulee antaa sitoumus pitää voimassa vapaaehtoiset lain aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta mukaiset rajoitukset kohteessa takauksen voimassaoloajan loppuun sekä sitoutua olemaan myymättä kohdetta takauksen voimassaoloaikana. Mikäli yhtiön hallituksen antaa sitoumuksen, turvaa sitoumus yleishyödyllisen palvelun turvaamisen asuntomarkkinoilla, jolloin 100 % omavelkainen takaus on mahdollista myöntää. Toimielimen päätös on siten ehdollinen; yhtiön hallituksen on toimitettava kaupungille em. sitoumus ennen päätöksen täytäntöönpanoa. Kaupungin tulee valvoa, että yhtiö toimii antamansa sitoumuksen mukaisesti. Yhtiön pitää ilmoittaa kaupungille vuosittain 31.3. mennessä, että se on noudattanut ns. Pukimokortteliin rakennettavan kiinteistön osalta edellä mainittuja käyttö- ja luovutusrajoituksia.

Kuntalain 129 §:n mukaan kunnan edut tulee turvata riittävän kattavilla vastavakuuksilla. Hakemuksessa ei ole esitetty vastavakuuksia. Toimielimen päätös on siten ehdollinen; yhtiön hallituksen on toimitettava ennen takauksen allekirjoitusta kaupungille vastavakuus, joka on kiinteistökiinnitys, määrältään 1,0 kertaa lainan määrä.

Yhtiön lyhentäessä velkojalle lainaa, kaupungin takausvastuu pienenee. Yhtiö voi tarvita antamiaan vastavakuuksia uusiin vastavakuuksiin. Ehdotetaan, että talousjohtajalle annetaan toimivalta kaupungin takausvastuun pienentyessä antaa panttikirjoja yhtiölle velan määrän vähentymisen suhteessa.

Kouvolan kaupungin hallintosäännön 21 §:n mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin takaaman lainan ehdoista, ellei kaupunginvaltuusto ole päättänyt niistä takauspäätöksen yhteydessä. Lainaehdot tuodaan kilpailutuksen jälkeen kaupunginhallitukselle päätettäväksi.

Tässä päätöksessä tarkoitettu tuki täyttää Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluita tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen 20 päivänä joulukuuta 2011 annetussa komission päätöksessä 2012/21/EU (EUVL L 7, 11.1.2012, s. 3-10) asetetut edellytykset.  

Kaupunginlakimies Päivi Sandås on kokouksessa paikalla asiantuntijana vastaamassa kysymyksiin.

Lisätietoja: talousjohtaja Hellevi Kunnas, puh. 020 615 5054, hellevi.kunnas(at)kouvola.fi, kaupunginlakimies Päivi Sandås, puh. 020 615 8212, paivi.sandas(at)kouvola.fi

Kaupunginjohtajan ehdotus:

Kaupunginhallitus päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että kaupunginvaltuusto päättää

1. myöntää omavelkaisen takauksen Kouvolan Asunnot Oy:n enintään 9.000.000 euron suuruiseen lainaan, jonka laina-aika tulee olemaan 30 vuotta, 40 vuoden maksuohjelmalla ja lyhennysohjelma on porrasteisesti nouseva. Takauksen tulee kattaa pääoman lisäksi lainan korko, viivästyskorko, kulut ja maksut.
2. edellyttää, että Kouvolan Asunnot Oy antaa kaupungille vastavakuudeksi kiinteistökiinnityksen, joka on 1,0 kertaa lainan määrä.
3. edellyttää, että yhtiön tulee suorittaa kaupungille takausprovisio 0,2 % vuosittain 31.12. jäljellä olevalle lainamäärälle 31.1 mennessä.
4. edellyttää, että yhtiön on annettava selvitys kaupungin kirjaamoon ennen päätöksen täytäntöönpanoa ja  vuosittain 31.3. mennessä, että se on noudattanut kiinteistön ( voimassa oleva kiinteistötunnus  286-1-1093-18 osoitteessa Torikatu 1-3, Kivimiehenkatu 5, 45100 Kouvola) osalta käyttö- ja luovutusrajoituksia pitäen voimassa vapaaehtoisesti lain aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta mukaiset rajoitukset ja määräykset (1190/1993) laina-ajan loppuun saakka ja sitoutuu olemaan myymättä ko. kiinteistöä takauksen voimassaoloaikana.
5. myöntää talousjohtajalle toimivallan kaupungin takausvastuun pienentyessä luovuttaa panttikirjoja yhtiölle velan määrän vähentymisen suhteessa.
6. todeta, että tässä päätöksessä tarkoitettu tuki täyttää Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 106 artiklan 2 kohdan määräysten soveltamisesta tietyille yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyviä palveluita tuottaville yrityksille korvauksena julkisista palveluista myönnettävään valtiontukeen 20 päivänä joulukuuta 2011 annetussa komission päätöksessä 2012/21/EU (EUVL L 7, 11.1.2012, s. 3-10) asetetut edellytykset.

Kaupunginhallitus päättää tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa ja se on nähtävillä yleisessä tietoverkossa 5.11.2024 lukien.

Asian käsittely:

Keskustelun aikana kaupunginhallituksen jäsen Janne Patjas teki seuraavan muutosesityksen: "Ehdotan, että Kouvolan kaupunki ei myönnä Kouvolan asunnot Oy:lle 4.500.000 euroa takausta." Kaupunginhallituksen jäsen Miia Witting kannatti Patjaksen muutosesitystä.

Koska oli tehty kannatettu muutosesitys asian hylkäämisestä, puheenjohtaja totesi, että asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja teki seuraavan äänestysesityksen: Ne, jotka kannattavat kaupunginjohtajan pohjaesitystä äänestävät "JAA", ja ne, jotka kannattavat Janne Patjaksen muutosesitystä asian hylkäämisestä, äänestävät "EI". Puheenjohtaja esitti, että äänestys toimitetaan nimenhuutona. Puheenjohtajan esitykset hyväksyttiin.

Äänestyksessä annettiin kymmenen (10) JAA-ääntä (Nyberg, Bamberg, Karvonen, Raunio, Huuhilo, Kekki, Varjola, Pakkanen, Aikio, Leppänen) ja kolme (3) EI-ääntä (Witting, Patjas, Villikka). Puheenjohtaja totesi Janne Patjaksen muutosesityksen tulleen hylätyksi.

Kaupunginhallituksen päätös:

Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.

Kaupunginhallitus päätti tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa ja se on nähtävillä yleisessä tietoverkossa 5.11.2024 lukien.

Kaupunginhallitus myönsi läsnäolo- ja puheoikeuden kaupunginlakimies Päivi Sandåsille. Hän oli asiantuntijana läsnä kokouksessa tämän asian käsittelyn aikana.

Kaupunginvaltuuston 3. varapuheenjohtaja Jenny Hasu saapui etäyhteydellä kokoukseen tämän asian käsittelyn aikana.

____________