Kaupunginhallitus
Esityslista 26.10.2026/Asianro 4

Kaupunginhallitus 26.10.2026  

Valmistelija: apulaiskaupunginjohtaja Tuukka Forsell, puh. 020 615 9333, tuukka.forsell(at)kouvola.fi

Yhteenveto

Kouvolan Asunnot Oy on pyytänyt kaupunkia tekemään yhtiöön 3.000.000 euron määräisen SVOP-sijoituksen. Kouvolan kaupunginvaltuusto on 8.12.2025 § 116 hyväksynyt vuoden 2026 talousarvion investointiosaan 3.000.000 euron varauksen Kouvolan Asunnot Oy:n SVOP-sijoitukseen. Päätöksessä esitetään, että kaupunki tekee markkinaehtoisen 3 miljoonan euron SVOP-sijoituksen Kouvolan Asunnot Oy:lle vahvistamaan yhtiön pääomaa ja taloudellista asemaa. Sijoitukseen ei arvioida sisältyvän kaupungin taloudellista tilannetta vaarantavaan riskiä.

Asian valmistelun tausta, päätösvallan perusteet ja kuntastrategian mukainen peruste valmistelulle

Päätösvalta kuuluu kaupunginhallitukselle, koska hallintosäännön 21 §:n mukaan kaupunginhallitus päättää pysyvien vastaavien aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden hankinnasta ja luovutuksesta valtuuston vahvistamissa rajoissa.

Kaupunginvaltuusto on kokouksessaan 18.3.2019 § 28 vahvistanut pysyvien vastaavien aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden hankinnan ja luovuttamisen toimivaltarajat seuraavasti: Kaupunginvaltuusto yli 3 000 000 euroa ja kaupunginhallitus 1 000 000–3 000 000 euroa. Kaupunginhallitus päättää siten SVOP-sijoituksesta ja kaupunginvaltuusto talousarviomuutoksesta.

SVOP-sijoitukseen on varauduttu vuoden 2026 talousarvion investointiosan sijoituksissa 3,0 milj. euron määrärahalla. Koska päätös ei edellytä talousarviomuutosta ja sijoitus toteutetaan talousarvion puitteissa, asia voidaan ratkaista kaupunginhallituksen päätöksellä.

Kouvolan Asunnot Oy:n hakemus

Kouvolan Asunnot Oy:n (Yhtiö) hallitus on 23.2.2026 päättänyt pyytää kaupungilta 3.000.000 SVOP-sijoitusta. Sijoituksella turvataan yhtiön oman pääoman ja omavaraisuusasteen säilyminen riittävällä tasolla, joka vaikuttaa yhtiön rahoituslaitoksilta kilpailuttaman lainoituksen hintaan, ehtoihin ja kovenantteihin sekä lujitetaan pitkällä aikavälillä yhtiön kassaa. Sijoituksella suunniteltujen lainojen määrä ei pienene ja sillä mahdollistetaan opiskelija-asuntojen rakentaminen kaupungin keskustaan. Tuleva sotekohteiden apporttisiirto lisää yhtiön vieraan pääoman määrää yli viidellä miljoonalla eurolla. Lisäksi yhtiöllä on tyhjennettyjä taloja eri puolilla kaupunkia. Näiden kohteiden purkamiskustannuksia ei voi siirtää yhtiön muiden kohteiden vuokriin.

Yhtiö on lähettänyt kaupungille hakemuksen 15.9.2026. Liitteenä Kouvolan Asunnot Oy:n hakemus. Oheismateriaalina Yhtiön hallituksen pöytäkirjanote, talousarviotietoja 2027 ja Finwise Advisors Oy:n selvitys (selvitys on salassa pidettävä julkisuuslaki 24 § 1 mom. 20 k).

Kouvolan Asunnot Oy:n taustatiedot

Kouvolan Asunnot Oy on kaupungin 100 % omistama yhtiö, joka toteuttaa kaupungin sille asettamaa asuntopoliittisia ohjelmaa.

Yhtiö kehittää kiinteistökantaansa pitkäjänteisesti kiinteistöstrategian ja pitkän tähtäimen investointi- ja korjaussuunnitelmien mukaisesti. Kiinteistökantaa kehitetään peruskorjauksilla, vuosittaisilla PTS-korjauksilla, kiinteistökannan tarkoituksenmukaisella sopeuttamisella sekä tarpeeseen perustuvalla uudistuotannolla. Toimenpiteillä pyritään varmistamaan kiinteistökannan tekninen ja taloudellinen kestävyys, asuntojen kysyntää vastaava tarjonta sekä yhtiön toimintaedellytykset pitkällä aikavälillä.

Yhtiön tavoitteena on turvata pitkäjänteisesti kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edellytykset Kouvolassa. Kiinteistökannan kehittämisessä painotetaan käyttöasteen, asuntojen kysynnän, sijainnin ja teknisen kunnon huomioon ottamista. Yhtiö parantaa kiinteistökantansa kilpailukykyä peruskorjauksilla, kohdennetulla uudistuotannolla sekä kiinteistökannan suunnitelmallisella sopeuttamisella. Uudistuotanto kohdistetaan alueille ja asuntotyyppeihin, joissa tunnistetaan pitkäaikaista kysyntää.

Kouvolan Asunnot Oy:n tilikauden 2025 voitto oli 29.292 euroa. Tilikauden 2024 voitto oli 46.480 euroa. Yhtiö ei ole jakanut osinkoa. Tilinpäätöksen taseen 31.12.2025 aineelliset hyödykkeet olivat yhteensä 106.339.838 euroa muodostuen pääosin kiinteistöistä. Pitkä- ja lyhytaikaisia rahoituslaitoslainoja Yhtiöllä oli 31.12.2025 yhteensä 84.757.954 euroa. Kouvolan Asunnot Oy on toimittanut talousarviotietoja 2027 sisältäen tulosennusteen 2026.

Oheismateriaali Kouvolan Asunnot Oy:n toimintakertomus ja tilinpäätös ja Tilintarkastuskertomus 31.12.2025 sekä osavuosikatsaustietoja 30.9.2026.

SVOP-sijoitus ja taloudellinen riskiarviointi

Kaupunki voi tehdä päätöksen vastikkeettomasta pääomasijoituksesta Kouvolan Asunnot Oy:n osakepääomaan tai vapaaseen omaan pääomaan ilman, että sijoitusta vastaan annettaisiin osakkeita kuten osakeannissa. Yhtiön hallitus toisena osapuolena päättää SVOP-sijoituksesta. Vastikkeeton pääomasijoitus kirjataan kaupungin taseessa sijoituksiin. Konsernitilinpäätöksessä sijoitus/omistus eliminoidaan.

Kaupungin sijoituksen tuottovaatimus määräytyy siihen liittyvän riskin perusteella. Keskeisiä riskejä sijoituksessa ovat rahoitusriski, markkinariski ja operatiivinen riski. Rahoitusriski voi johtua muun muassa markkinamuutoksista, korkotason vaihteluista tai luottotappioista. Markkinariskillä tarkoitetaan riskiä siitä, että markkinatilanne kehittyy Yhtiön kannalta epäedullisesti ja siten estää taloudellisiin tavoitteisiin pääsemiseen. Operatiivisella riskillä tarkoitetaan yhtiön toiminnan onnistumiseen liittyviä riskejä.

Yhtiö on teettänyt kiinteistöstrategian taloudellista mallinnusta vuosille 2026-2045; tekijänä Finwise Advisors Oy. Selvityksen tavoitteena oli tuottaa Kouvolan Asunnot Oy:lle selkeä ja päätöksentekokelpoinen analyysi yhtiön kassavirran kehityksestä ja taloudellisesta kantokyvystä seuraavien 20 vuoden aikana. Työ kokosi yhteen korjaus- ja investointisuunnitelman, purkamiset, vuokrakehityksen ja ennakoidun käyttöastekehityksen ja rahoituksen sekä osoittaa yhtiön investointi- ja lainanhoitokyvyn. Selvitys puoltaa SVOP-sijoitusta vahvistamaan omaa pääomaa ja omavaraisuusasteen säilymistä riittävällä tasolla.

Tilinpäätöksessä 31.12.2025 yhtiön omavaraisuusaste on 21,1 %. Tilikaudella 2025 luottotappioiden osuus Yhtiön liikevaihdosta oli 0,25 %, joka on alle kaupungin talousarviossa Yhtiölle asetetun tavoitteen enintään 1 %. Lausuntonaan omistajaohjauksen kehittämispäällikkö toteaa, että rahoitukseen liittyvää riskiä voidaan pitää kohtuullisen matalana ottaen huomioon toiminnan suhteellisen pieni laajuus Kouvolan kaupungin kokoon nähden sekä Yhtiön taseessa oleva omaisuus, jolla kyetään hankkimaan tarvittaessa lisärahoitusta. Yhtiöllä on mahdollisuus käyttää kaupungin konsernitiliä ja konsernitilin limiittiä.

Merkittävin markkinariski liittyy yleiseen taloudelliseen tilaan, asuntojen kysynnän muutoksiin ja alueelliseen väestökehitykseen. Yhtiön tulonmuodostus koostuu pääasiassa vuokratuloista. Vuokria korotetaan vuosittain omakustannusperusteisesti. Yhtiön asuntojen käyttöasteeseen voi vaikuttaa asumis- ja toimeentulotukien tiukentumiset. Yhtiön käyttöaste toteuma syyskuun 2026 lopussa oli 91,15 %. Tilikauden päättyessä 31.12.2025 käyttöaste oli 85,3 %. Yhtiön kiinteistöstrategian mukaisia hankkeita on edistetty suunnitelmallisesti. Tällä hetkellä käynnissä ovat Pukimon korttelin opiskelija-asumiseen painottuva uudishanke sekä Ahventie 6:n peruskorjaus. Hankkeet tukevat kiinteistökannan pitkän aikavälin kilpailukykyä ja vastaavat tunnistettuun asuntokysyntään. Asuntojen kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen edellyttää jatkuvaa seurantaa ja reagoimista muutoksiin. Tähän Yhtiöllä on työkaluna kiinteistöjen salkutus, jota tarkastellaan vuosittain. Operatiivisen toiminnan riskit ovat kohonneet korjausvelan kertymisen ja korjauskustannusten sekä uudisrakentamisen lisääntymisen myötä, mutta kokonaisuutena riski on kohtuullisen matala. Lausuntonaan omistajaohjauksen kehittämispäällikkö toteaa, että markkina- ja operatiivinen riski on kohtuullisella tasolla Yhtiön toimiessa paikallisesti ja tarjotessa asuntoja erilaisiin elämäntilanteisiin.

Kouvolan kaupungin talousyksikön lausunto

Kouvolan kaupungilla on Kouvolan Asunnot Oy:lle myönnettyjä antolainoja 31.10.2026 tilanteessa yhteensä 5 394 302,83 euroa sekä kaupungin takaamia lainoja 31.12.2025 tilanteessa yhteensä 82 495 389,73 euroa. Lisäksi kaupunki on tehnyt vuosina 2023 ja 2025 yhtiööön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon yhteensä 6 000 000 euron suuruiset sijoitukset.

Nyt tehtävä 3 000 000 euron SVOP-sijoitus vastaa noin 0,5 prosenttia kaupungin vuoden 2025 tilinpäätöksen taseen loppusummasta. Sijoituksen määrää voidaan kaupungin kokonaisvastuut, taloudellinen asema sekä yhtiön merkitys kaupungin vuokra-asuntokannan ylläpitäjänä huomioon ottaen pitää kaupungin kokoon ja kantokykyyn nähden maltillisena.

Kaupungin talousyksikkö arvioi, että sijoitukseen liittyvä taloudellinen riski on kaupungin taloudelliseen kantokykyyn nähden hyväksyttävällä tasolla. Sijoitus ei vaaranna kaupungin kykyä vastata sille laissa säädetyistä tehtävistä, eikä siihen sisälly kuntalain 129 §:ssä tarkoitettua merkittävää taloudellista riskiä kaupungille.

Oikeudellinen säädöspohja

Osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan ”sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon merkitään se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota ei perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaan ei merkitä osakepääomaan ja jota ei kirjanpitolain mukaan merkitä vieraaseen pääomaan, sekä sellainen muu oman pääoman sijoitus, jota ei merkitä muuhun rahastoon. Rahastoon merkitään myös se määrä, jolla osakepääomaa alennetaan ja jota ei käytetä tappion kattamiseen tai varojen jakamiseen.” SVOP-sijoitus on koroton. SVOP-rahaston varojen jaosta päättää yhtiökokous hallituksen esityksen pohjalta. Sijoitus voidaan palauttaa vain, mikäli osingonjaon edellytykset täyttyvät. SVOP-sijoitus vastaa osakemerkintää tai osakkeiden ostamista eikä edellytä, että kunta vaatii vastavakuuden. Osakeyhtiölain mukaan vakuutta ei saa antaa. SVOP-sijoitus on luonteeltaan osakkeisiin ja osuuksiin kuuluva investointimeno. Osakkeet ja osuudet kuuluvat pysyvien vastaavien sijoituksiin; sijoitus kirjataan kaupungin taseessa pysyvien vastaavien sijoituksiin.

EU:n valtiontukisäännöt koskevat toimenpiteitä, joilla julkinen sektori myöntää yritykselle vastikkeetonta, valikoivaa taloudellista etua. Valtiontukea voi olla esim. laina, takaus ja ei markkinaehtoinen pääomasijoitus. Kuntalain 129 §:ä lainan takauksen, vakuuden tai muun vakuuden osalta ei sovelleta, koska kyse ei ole kunnan myöntämästä lainasta, takauksesta tai vakuudesta. Em. pykälän mukaan on otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään.

Valtiontukea on tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannon alaa siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Valtiontukea ei saa myöntää taloudellisissa vaikeuksissa olevalle yhteisölle.

SEUT 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettujen edellytysten on täytyttävä, jotta kyseessä on valtiontuki. Näiden edellytysten mukaisesti 1) toimenpiteen on oltava valtion (kunnan) toteuttama ja rahoitettu valtion varoin, 2) siitä on oltava taloudellisesta etua tuensaajalle, 3) edun on oltava valikoiva siltä osin kuin se suosii tiettyjä yrityksiä ja 4) toimenpiteen on vääristettävä tai uhattava vääristää kilpailua siten, että se voi vaikuttaa jäsen valtioiden väliseen kauppaan.

Tuen olemassaoloa arvioitaessa on mm. määritettävä, saako edunsaajayritys sellaista taloudellista etua, jota se ei olisi saanut tavanomaisissa kilpailuolosuhteissa tai tavanomaisilla markkinaehdoilla. Tältä osin sovelletaan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännöstä johdettua niin kutsuttua yksityinen sijoittaja -arviointiperustetta (tuomio asiassa C-124/10 P, komissio v. Électricité de France, EU:C:2012:318, 78 kohta). Tällöin julkisyhteisön sijoituksen markkinaehtoisuus määritetään arvioimalla, olisiko vastaavan kokoinen, tavanomaisissa markkinatalouden olosuhteissa toimiva yksityinen sijoittaja tehnyt kyseisen sijoituksen samoissa olosuhteissa (tuomio asiassa C-305/89, komissio v. Italia, EU:C:1991:142, kohta 19). Tässä arvioinnissa ei kuitenkaan oteta huomioon yhteiskunnallisia ja aluepoliittisia näkökohtia eikä muutenkaan julkisyhteisöön julkisen vallan käyttäjänä liittyviä etuja ja velvollisuuksia (tuomio asiassa 234/84, Belgia v. komissio, EU:C:1986:302, kohta 14 ja edellä mainittu tuomio asiassa C-124/10 P, kohta 79). Jos yhtiön pääoma on julkisen vallan omistuksessa, on erityisesti syytä arvioida, olisiko ennustettavissa olevien kannattavuusnäkymien perusteella toimiva yksityinen osakkeenomistaja - jos ei oteta huomioon yhteiskunnallisia, aluepolitiikkaan liittyviä sekä alakohtaisia tekijöitä - tehnyt samanlaisissa olosuhteissa kyseisen kaltaisen pääomasijoituksen.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 3 kohdan mukaan komissiolle on annettava tieto tuen myöntämistä tai muuttamista koskevasta suunnitelmasta niin ajoissa, että se voi esittää huomautuksensa. Jos komissio katsoo, että tällainen suunnitelma ei 107 artiklan mukaan sovellu sisämarkkinoille, se aloittaa artiklan 2 kohdassa tarkoitetun menettelyn viipymättä. Jäsenvaltio, jota asia koskee, ei saa toteuttaa ehdottamiaan toimenpiteitä, ennen kuin menettelyssä on annettu lopullinen päätös.

Valtiontukioikeudellisesti ei ole estettä, että kaupunki sijoittaa 3.000.000 euroa vastikkeettomana pääomasijoituksena yhtiöön, kun sijoitus on markkinaehtoinen. SVOP-sijoitus vahvistaa Yhtiön omaa pääomaa ja omavaraisuusasteen säilymistä riittävällä tasolla. Pitkällä aikavälillä suunnitelmallisella omaisuuden hallinnalla ja kiinteistöstrategialla uskotaan olevan positiivinen vaikutus yhtiön vakavaraisuuteen.

Johtopäätös

Kaupunki voi tehdä kaupungin kokonaan omistamaan Kouvolan Asunnot Oy:n SVOP-sijoituksen; sijoitus on markkinaehtoinen. Kaupunki on aiemmin vuosina 2023 ja 2025 tehnyt Kouvolan Asunnot Oy:n sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon yhteensä 6.000.000 euron sijoitukset. Muut kunnat tekevät omistamiinsa yhtiöihin vastaavanlaisia sijoituksia. Esimerkiksi Lappeenrannan kaupunginvaltuusto päätti 8.4.2024 § 22 tehdä 5.000.000 euron sijoituksen 100 % omistamaansa Lappeenrannan Toimitilat Oy:n sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.  Kouvolan kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 8.12.2025 § 116 vuoden 2026 talousarvioon 3.000.000 euron sijoituksen Kouvolan Asunnot Oy:lle.

Kouvolan Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Jari Niemi ja talousjohtaja Hellevi Kunnas ovat kokouksessa paikalla esittelemässä asiaa ja asiantuntijoina vastaamassa kysymyksiin.

Lisätietoja: apulaiskaupunginjohtaja Tuukka Forsell, puh. 020 615 9333, tuukka.forsell(at)kouvola.fi; talousjohtaja Hellevi Kunnas, puh. 020 615 5054, hellevi.kunnas(at)kouvola.fi; kehittämispäällikkö Karoliina Kanerva, puh. 020 615 7124, karoliina.kanerva(at)kouvola.fi

Kaupunginjohtajan ehdotus:

Kaupunginhallitus päättää

1.      tehdä 3.000.000 euron SVOP-sijoituksen Kouvolan Asunnot Oy:n sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

2.      tarkastaa pöytäkirjan tämän asian osalta kokouksessa ja se on nähtävillä yleisessä tietoverkossa 27.10.2026 lukien.

Kaupunginhallituksen päätös: