Dynasty tietopalvelu Haku RSS Kouvolan kaupunki

RSS-linkki

Kokousasiat:
http://ep10.kouvola.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
http://ep10.kouvola.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 23.05.2022/Pykälä 156


Kymenlaaksonkatu 3 (Kuusankosken terveyskeskus ja Lauttaranta) sekä Marjoniementie 6 rakennusten myynti

1384/02.07.00/2022

 

Kaupunginhallitus 23.05.2022 § 156

   

Valmistelija: toimitilajohtaja Katja Ahola, katja.e.ahola(at)kouvola.fi, puh. 020 615 9013

Sosiaali- ja terveydenhuoltoon liittyvien tilojen omistaminen ei ole Kouvolan kaupungin Tilapalvelujen ydintehtäviä, vaan tilojen tarjoaminen kaupungin omalle toiminnalle. Sote-toiminnot on aiemmin siirretty vapaaehtoiselle kuntayhtymälle ja vuoden 22 alusta siirretty hyvinvointialueelle. Kaupunki ei voi jatkossa suoraan omistaa sote-rakennuksia ja siten toimia markkinoilla, vaan sote-rakennuksien omistaminen pitää joko yhtiöittää tai rakennukset pitää myydä vuoteen 2026 mennessä.

Kymsote-Kiinteistöt Oy on Kymsoten omistama osakeyhtiö, joka on perustettu kesällä 2020. Yhtiö aloitti varsinaisen toimintansa vuoden 2021 alussa, jolloin nykyiset Kymsoten tytäryhtiöt Carea-Sairaalat Oy, Hoiku Oy, Sairaalanmäen Vuokratalot Oy ja Kastek Oy sulautuvat uuteen yhtiöön. Kymsote-Kiinteistöjen pääasialliset tehtävät ovat Kymsoten kiinteistöjen omistaminen, hallitseminen, rakennuttaminen, isännöinti, huolto ja ylläpito.

Kymsote-Kiinteistöt ovat antaneet indikatiivisen tarjouksen Kouvolan kaupungille 20.12.2021, koskien kolmea eri kohdetta. Tämän pohjalta on käyty keskusteluja, ja esitetty että voidaan myydä Terveysasema Kuusankoski ja Lauttaranta sekä Marjoniementie 6 tasearvoin, sillä ehdolla, että muutkin kaupungit myyvät tasearvoin. Kouvolan paloasemaa ei kannata myydä tasearvolla, Kymsote-Kiinteistöt Oy hyväksyy tämän.

Kuusankosken terveysasema on valmistunut 1979, kiinteistötunnus 286-21-169-2. Kohde on Kuusankoskella Kouvolassa sijaitseva terveysasemarakennus, joka koostuu kahdesta toiminnallisesta osasta. Kohde on arviossa jaettu kahteen omaisuuserään. 1.Terveysasemasiipi on huonokuntoinen ja tyhjillään eikä tiedossa ole suunnitelmia, joissa siihen löytyisi vuokralainen. Terveysasemasiivellä ei arvion mukaan ole arvoa johtuen merkittävästä epävarmuudesta uuden vuokralaisen löytymisen suhteen. 2.Vuodeosastosiipi on hyväkuntoinen ja lähes täyteen vuokrattu Kymsote-Kiinteistöt Oy:lle. Sote-toimijan jatkoon kohteessa liittyy kuitenkin epävarmuutta. Kohde sijaitsee kaupungin omistamalla tontilla, joka on tarkoitus vuokrata mahdollisen kiinteistökaupan yhteydessä. Terveysasemasiiven purkamisella mahdollistettaisiin mm. alueellisen perhekeskuksen rakentaminen.

Entinen varuskuntasairaala, Marjoniementie 6, Kouvola on valmistunut 1959, kiinteistötunnus 286-1-1108-5, jonka huoneistoala on noin 3450 m2, kerrosala 3460 m2. Kohde on Kouvolan keskustassa sijaitseva entinen varuskuntasairaala, joka on nykytilassaan terveysasematyyppisessä käytössä. Kohde on arvioitu olevan peruskorjauskunnossa, tekniseltä kunnoltaan tyydyttävä. Kohteen päävuokralainen on Kymsote Kiinteistöt. Sote-toimijan jatkoon kohteessa liittyy epävarmuutta. Kohde sijaitsee kaupungin omistamalla tontilla, joka on tarkoitus vuokrata mahdollisen kiinteistökaupan yhteydessä.

Kymsoten kiinteistöstrategiassa perhekeskuksista on mainittu näin:

Kymenlaaksoon on suunniteltu kaksi laajan palvelun perhekeskusta etelään ja pohjoiseen sekä yhdeksän pienempää perhekeskustoimipistettä. Laajan palvelun perhekeskukset on tarkoitus sijoittaa Karhulaan ja Kouvolaan.  Suunnitelman mukaan Kouvolan laajan perhekeskuksen toiminnot keskitetään kahteen toimipisteeseen (Marjoniementie 6 ja Hovioikeudenkatu 6). Kouvolan laajan perhekeskuksen pysyvät tilaratkaisut riippuvat Sotekeskusratkaisuista. Ratamon ja sen ulkopuolelle jäävien palveluiden tilasuunnittelun yhteydessä on ratkaistava, tuleeko perhekeskustila Marjoniementie 6:een vai liitetäänkö se osaksi Ratamon ulkopuolelle jäävien palveluiden tilasuunnitelmaa.

Sairaala- ja terveysasemien markkinavuokrahavaintoja on vain vähän saatavilla ja markkinavuokranmäärityksen liittyy epävarmuutta, mutta Trellumin laskennan mukaisen vuokran on oletettu olevan markkinatasolla. Kohteen arvonmuodostuksessa on erityistä epävarmuutta myös kulupuolella maanvuokran ja kiinteistöveron määrän ja vastuutahon suhteen. Hoivakiinteistöt ovat kysyttyjä kiinteistösijoittajien keskuudessa, mutta edellytyksenä on pitkä vuokrasopimus ja varma asema palveluverkossa.

Ko. rakennukset eivät ole olleet julkisesti myytävänä, eikä kohteita ole esitetty myyntilistalle.

Kuntalain 130 §:n 2 momentin mukaan "Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Ko lainkohtaa sovelletaan myös rakennuksen myynnin osalta. Kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään." 

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklan 1 kohdan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Valtiontuki voi ilmetä yritysten kanssa tehtävissä kiinteistönkaupoissa esimerkiksi ali- tai ylihinnoiteltuna kauppahintana suhteessa markkinahintaan. Kyse ei ole kielletystä valtiontuesta, jos kiinteistön kauppa ja kauppahinta ovat luovutushetkellä markkinaehtoisia.

Rakennuksien arvonmäärittelyä varten pyydettiin arviot Newseciltä. Arvion tarkoituksena oli määrittää em. kohteiden käypä arvo. Lausunnot ovat liitteenä.

Ostaja tarjoaa rakennuksien kauppahinnaksi tasearvoja, jotka ovat 31.12.21 seuraavat, suluissa esitetty Newsecin arvioima käypä arvo. 

-          Kymenlaaksonkatu 3  1 738 234,54 euroa (2 500 000 e)

-          Marjoniementie 6 1 069 818,62 euroa (3 000 000 e)

Rakennuksen ehdotettu kauppahinta on alle markkinahintojen. Tasearvolla myynti on perusteltua, koska ostaja on Kymsoten omistama Kymsote-Kiinteistöt Oy, jonka pääasiallinen tehtävä on juuri Kymsoten käyttämien kiinteistöjen omistaminen ja molempiin esitettyihin kohteisiin kohdistuu merkittävä korjaus-/kiinteistökehitystarve.

Asiassa ei ole todettavissa, että kauppahintaan sisältyisi SEUT 107 artiklassa tarkoitettua etua rakennuksen ostajalle. Kun ainakin yksi SEUT 107 artiklan tarkoitetuista valtiontuen kumulatiivisista edellytyksistä jää näin täyttymättä, ei kysymys kyseisessä artiklassa tarkoitetusta valtiontuesta. SEUT 108 artiklan 3 kohdassa säädetty ilmoitusvelvollisuus ei näin ollen myöskään koske kyseistä toimenpidettä.

Tässä myyntipäätöksessä käsitellään vain rakennuksen myyntiä.

Hallintosäännön 22 §:n 1 mom. 1 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää pysyvien vastaavien aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden hankinnasta ja luovutuksesta valtuuston vahvistamissa rajoissa. Lisäksi hallintosäännön 22 §:n 1 mom. 3 kohdan kaupunginhallitus päättää pysyvien vastaavien sijoitusten hankinnasta ja luovutuksesta.

Kaupunginvaltuusto on kokouksessaan 18.3.2019 § 28 vahvistanut pysyvien vastaavien aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden hankinnan ja luovuttamisen toimivaltarajat.

Liitteenä olevat asiakirjat ovat salassa pidettäviä julkisuuslain 24.1 §:n 17 ja 20 kohdan perusteella.

Toimitilajohtaja Katja Ahola on kokouksessa paikalla asiantuntijana vastaamassa kysymyksiin.

Lisätietoja: toimitilajohtaja Katja Ahola, puh. 020 615 9013, katja.e.ahola(at)kouvola.fi

Kaupunginjohtajan ehdotus:

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä Kymenlaaksonkatu 3 ja Marjoniementie 6 rakennuksien myynnit yhteishintaan 2 808 053 euroa Kymsote-Kiinteistöt Oy:lle, sillä ehdolla, että muutkin Kymenlaakson kunnat/kaupungit myyvät sote-rakennuksia Kymsote-Kiinteistöt Oy:lle ilman myyntivoiton tavoittelua. Mikäli ilmenee, että jokin kunta/kaupunki myy Kymsote Kiinteistöille sote-rakennuksia myyntivoitolla, myyntipäätös peruuntuu.

Kaupunginhallituksen päätös:

Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.

Kaupunginhallitus myönsi toimitilajohtaja Katja Aholalle läsnäolo- ja puheoikeuden. Hän oli asiantuntijana läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana.

Miia Witting ja Markku Pakkanen poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi (yhteisöjäävi).

____________