Dynasty tietopalvelu Haku RSS Kouvolan kaupunki

RSS-linkki

Kokousasiat:
http://ep10.kouvola.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetingitems&show=30

Kokoukset:
http://ep10.kouvola.fi:80/cgi/DREQUEST.PHP?page=rss/meetings&show=30

Kaupunginhallitus
Pöytäkirja 11.04.2022/Pykälä 107


Aiesopimus kiinteistöjen myynnistä ja takaisinvuokrausjärjestelystä

962/00.04.02/2022

 

Kaupunginhallitus 11.04.2022 § 107

   

Valmistelija: toimitilajohtaja Katja Ahola, puh. 020 615 9013,            katja.e.ahola(at)kouvola.fi

Kiinteistösalkun myynnin taustaa

Kaupungin Tilapalvelujen tehtävä on tarjota terveet, turvalliset ja tehokkaat tilat kaupungin omille toiminnoille. Kiinteistöjen omistaminen ei ole itseisarvo, eikä kiinteistösijoittaminen ole kaupunkien ydintoimintaa. Myymällä muiden toimijoiden käytössä olevia kaupungin omistamia rakennuksia, kaupunki ei enää jatkossa kantaisi taloudellisia ja toiminnallisia vastuita ja riskejä näistä kiinteistöistä, eikä toimisi kiinteistösijoittajana (Eduko, paloasemat). Myyntisalkussa pitää olla houkuttelevuutta ja hyviä kohteita, jos salkku halutaan saada myydyksi ja tavoitellaan myyntivoittoa. Ehdotetussa myyntisalkussa on tämän vuoksi myös oman toiminnan käytössä olevia kohteita. Rajalliset resurssit, niin henkilöstö- kuin erityisesti taloudelliset resurssit, kohdistettaisiin jatkossa entistä tehokkaammin oman toiminnan käytössä oleviin rakennuksiin. Kaupungin lainakannan kasvu jäisi ennakoitua pienemmäksi. Rakennuksien korjausvelka on suuri ja kasvava, ellei joko rakennuskantaa selkeästi vähennetä tai kasvateta merkittävästi kunnossapito- ja investointisummia. Riski käyttäjämuutosten aiheuttamista tyhjistä kiinteistöistä vuokrasopimuksen päättyessä siirtyisi pois kaupungilta. Markkinatilanne on hyvä kaupan toteuttamiseen. Kyse on kertaluonteisesta myynnistä, eikä tällä hetkellä ole suunnitelmissa myydä muita omassa käytössä olevia rakennuksia.

Kaupunki omistaa tiloja tällä hetkellä n. 450t m2, joista myyntisalkussa on 51t m2 ja joista 19t m2 kaupunki itse jäisi vuokralle. Muut kaupungit ovat myyneet vanhoja ja rakenteilla olevia rakennuksia ja suunnittelevat uusia tiloja yhdessä yhteiskuntasijoittajien kanssa. Kouvolaa on lähestynyt 4-5 yhteiskuntasijoittajaa, joista kahdelta on saatu indikatiivinen tarjous. Molemmat indikatiiviset tarjoukset käsitellään kaupunginhallituksessa erikseen. Nyt käsiteltävänä oleva tarjous on Hemsö Suomi Oy:n tekemä. Toinen saaduista tarjouksista koskee eri rakennuksia kuin nyt käsiteltävänä oleva tarjous ja se koskee rakennuksien myyntiä tasearvoin ilman myyntivoittoa.

Aihetta on käsitelty 7.12.2021 kaupunginhallituksen ja ryhmäpuheenjohtajien kokouksessa sekä kaupunginhallituksen ja valtuuston yhteisessä iltakoulussa 23.02.2022, iltakoulumateriaali on liitteenä. Iltakoulussa esiteltiin myös Hemsö - johtava yhteiskuntakiinteistösijoittaja -esitys sekä kiinteistösalkun myynnistä tehty vaikutusten ennakkoarviointi, jotka ovat liitteenä.

Aiesopimus sisältää päätöksen yksinoikeudesta, eli aiesopimuksen aikana samoista kohteista ei käydä neuvotteluja kenenkään kolmannen osapuolen kanssa. Samalla aiesopimus on osoitus selvittää mahdollinen keskinäinen kauppa. Aiesopimuksen nojalla ostajaehdokas tekee Due Diligence-vaiheen (myöhemmin DD), eli tutkii tarkasti kohteiden taustat (ml. kunnon, korjaustarpeet, kiinteistön PTS:n eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman). Aiesopimus ei velvoita lopulliseen sopimukseen, mutta on molemmin puolinen tahtotilan osoitus.

Hemsön kanssa tehtävän aiesopimuksen sisältö

Hemsö Suomi Oy:n kanssa tehtävässä aiesopimuksessa esitetään, että kaupunki myy olemassa olevat sekä rakennettavat rakennukset Hemsö Suomi Oy:lle. Kohteet ovat Eduko Oy:n kampus Utinkadulla (Utinkatu 85 ja Utinkatu 44- 48 pois lukien oppilasasuntolat), pääpaloasema, Myllykosken ja Kuusankosken paloasema, Kouvola-talo, Sarkolan ja Mansikkamäen koulut sekä keskuskeittiö. Keskuskeittiö joko peruskorjataan tai rakennetaan uudisrakennus.

Aiesopimuksen sisältö: kauppahinta, maanvuokrasopimuksen keskeiset ehdot (aika), vuokrasopimuksen ehdot (aika, elinkustannusindeksi, pääoma vai kokonaisvuokra), prosessi, yksinoikeus, voimassaolo, salassapito, sitovuus ja kulut. Aiesopimuksen pohjalta päätetään joko kiinteistöjen myynnistä tai puretaan aiesopimus. Molemmat osapuolet vastaavat omista kuluistaan. Aiesopimuksen luonnos on liitteenä.

Rakennusten velaton kauppahinta on esitetty indikatiivisessa tarjouksessa, joka on liitteenä. Kaupasta perittävästä varainsiirtoverosta vastaa Hemsö.

Kaupunki allekirjoittaa kaupan yhteydessä kaikkiin kohteisiin erilliset 10 - 25 -vuotiset määräaikaiset vuokrasopimukset, paitsi Kuusankosken pelastusaseman osalta vuoden 2026 loppuun asti. Edukon ja paloasemien osalta pitkät määräaikaiset vuokrasopimukset on jo allekirjoitettu vuokralaisen kanssa, ja ne siirtyisivät sellaisenaan uudelle omistajalle. Pitkät vuokrasopimukset ovat molempien etu. Vuokralaisen näkökulmasta vuokraa ei pääse yllättäen nostamaan ja toisaalta ostajalla varmuus pitkästä vuokranmaksusta. Edukon osalta vain 10 vuoden sopimukset, Edukon tahdon mukaisesti.

Kaupunki vuokraa kaupan yhteydessä kohteiden tontit Hemsölle vähintään 50-vuotisilla maanvuokrasopimuksilla. Edukon kampuksen, Myllykosken ja Kuusankosken paloaseman ja Kouvola-talon osalta tontit sisältyvät tarjoukseen.

Vuokrasopimukset voivat olla joko pääomavuokrasopimuksia tai kokonaisvuokrasopimuksia. Pääomavuokra-mallissa vuokralainen itse hoitaisi ylläpidon.

Aiesopimus prosessi

Jos aiesopimus päätetään tehdä, tekee Hemsö seuraavaksi teknisen, ympäristö- ja juridisen DD-tarkastelun kohteiden osalta. Kaupunki toimittaa kaiken tiedon kohteista ja vastaa ostajan kysymyksiin. Samalla varmistetaan, että täytetään kuntien kiinteistövarallisuuden luovuttamista sekä valtiontukia koskevan lainsäädännön vaatimukset. Neuvotellaan kohteiden kauppasopimuksesta sekä vuokrasopimuksista. DD-vaiheen arvioitu kesto on vähintään noin kaksi kuukautta. Kun kauppasopimus ja vuokrasopimukset ovat osapuolia tyydyttävässä valmiudessa, vie kaupunki järjestelyn poliittiseen päätöksentekoon. Alustavan aikataulun mukaan asia käsitellään kaupunginhallituksessa joko 6.6., 20.6 tai 15.8. Valtuustossa asia käsitellään joko 13.6 tai 19.9. Päätöksen tultua lainvoimaiseksi voidaan allekirjoittaa kauppakirjat ja omistajuus siirtyy. 

Kiinteistöjärjestely on mahdollista toteuttaa kuntalain 130 §:n mukaisesti suoraan valitun kumppanin kanssa, kun kaupunki on hankkinut kuntalain 130 §:n 2 momentin mukaisen hinta-arvion kiinteistöjen markkina-arvosta. Kaupunki on hankkinut kaksi kiinteistöarviota kohteista puolueettomalta arvioijalta. Arviokirjat ovat liitteenä, luonnosversiot.

EU:n valtiontukisääntöjen mukainen valtiotuen käsite perustuu Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklaan 1. Jotta vältetään riski tehdyn SEUT 107(1) artiklassa tarkoitetusta kielletystä valtiontuesta Hemsölle, hinta-arviossa huomioidaan kiinteistöjä koskevat, suunnitellut sopimusjärjestelyt (erityisesti suunniteltu tilojen takaisinvuokraus kaupungille sekä tällöin sovellettava vuokrataso ja vuokra-aika).

Kiinteistöjen myynti ja tilojen takaisinvuokraus kaupungille eivät sisällä hankintalain soveltamisalaan kuuluvia hankintoja. Näin ollen sopimuksia ei tarvitse kilpailuttaa hankintalain menettelyllä. Keskuskeittiön uudis- tai korjausrakentamishanke on julkinen hankinta, jonka kaupunki kilpailuttaa hankintana. Näissä kilpailutuksissa kaupunki toimii hankintayksikkönä. Urakoiden toteutussopimukset siirretään Hemsö Suomi Oy:n nimiin mahdollisen kaupan jälkeen. Tämän jälkeen Hemsö vastaa toteutusvaiheesta ja rahoittaa hankkeet.

Liitteenä olevat asiakirjat ovat salassa pidettäviä julkisuuslain 24.1 §:n 17 ja 20 kohdan perusteella.

Toimitilajohtaja Katja Ahola ja talousjohtaja Hellevi Kunnas ovat kokouksessa paikalla asiantuntijoina vastaamassa kysymyksiin.

Lisätietoja: toimitilajohtaja Katja Ahola, puh. 020 615 9013, katja.e.ahola(at)kouvola.fi

Kaupunginjohtajan ehdotus:

Kaupunginhallitus päättää, että

  1. Hemsö Suomi Oy:n kanssa tehdään aiesopimus, jonka tarkoitus on johtaa kiinteistökauppaan, jossa kaupunki myy selostusosassa esitetyn listauksen mukaiset olemassa olevat sekä rakennettavat rakennukset Hemsö Suomi Oy:lle,
  2. kaupan toteutuessa kaupunki vuokraa rakennusten sijaintikiinteistöt Hemsö Suomi Oy:lle pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla, ja Hemsö Suomi Oy vuokraa rakennusten tilat takaisin kaupungille määräaikaisilla vuokrasopimuksilla Hemsö Suomi Oy:n kanssa neuvotellun vuokrasopimuksen mukaisesti ja
  3. kaupunginhallitus hyväksyy Hemsö Suomi Oy:n kanssa tehtävien vuokrasopimusten selostusosassa esitetyt keskeiset sopimusehdot ja hyväksyy määräaikaisten vuokrasopimuskausien pituudet.

Järjestelyyn liittyvistä maanvuokrasopimuksista päätökset tekee kaupungin toimivaltainen viranomainen.

Aiesopimus ei velvoita lopulliseen myyntipäätökseen, mutta on molemmin puolinen tahtotilan osoitus. Lopullisen myyntipäätöksen tekee valtuusto Due Dillinge -vaiheen päätyttyä.

Asian käsittely:

Keskustelun aikana jäsen Ukko Bamberg teki Janne Patjaksen ja Liisa Varjolan kannattamana seuraavan muutosesityksen:

" Perussuomalaiset eivät hyväksy sopimusta ja esittävät, että sopimusta ei tehdä.

Perusteet:

1. Kriittistä infraa (pelastusasemat, koulut) ei tule myydä ulkomaisten käsiin.

2. Sopimus tulee kuntalaisille, Kymenlaaksolaisille ja suomalaisille veronmaksajille pidemmässä ajassa kalliimmaksi kuin oma omistaminen.

3. Hemsö on Ruotsalainen sijoitusyritys, joka ei harjoita hyväntekeväisyyttä, vaan lähtökohtaisesti hakee 5-6% voittoa sijoitettuun pääomaan nähden.

4. Hemsön kate menee Ruotsiin, jolla on vaikutusta Suomen talouteen ja siten köyhdyttää talouttamme.

5. Kriittisen infran osalta menetämme yksinoikeudellisen päätäntävallan.

6. Hemsötä ei sido mitkään määräykset olla myymättä edelleen kiinteis-töjä, jos maariski kasvaa liian suureksi.

7. Aiesopimuksesta ei selviä millaisiin sanktiohin tai sakkomaksuihin joudumme, mikäli varsinaista sopimusta ei tehdä.

8. Perussuomalaiset kannattavat sellaisten kiinteistöjen myyntiä, jossa meillä ei ole kriittistä toimintaa, kuten Kouvola-talo tai teatteri.

9. Hyvinvointialue on halukas ostamaan toimintansa kannalta tarvitsemiaan kriittisiä kiinteistöjä. Veronmaksajien kokonaisetu on, että hyvinvointialueen tarvitsemat kiinteistöt myydään hyvinvointialueelle. Tämä parantaa kustannusten kokonaishallintaa, omistajuutta sekä päätäntävaltaa, sekä pienentää veromaksajien verorasituksen korotuspaineita."

Koska oli tehty kannatettu muutosesitys, puheenjohtaja teki seuraavan äänestysesityksen: Ne, jotka kannattavat kaupunginjohtajan ehdotusta äänestävät "jaa", ja ne, jotka kannattavat Ukko Bambergin muutosesitystä, äänestävät "ei". Puheenjohtaja esitti, että äänestys toimitetaan nimenhuutona. Puheenjohtajan esitykset hyväksyttiin.

Äänestyksessä annettiin 8 jaa-ääntä (Nyberg, Karvonen, Raunio, Witting, Hovi, Kekki, Aikio, Leppänen) ja 5 ei-ääntä (Bamberg, Patjas, Villikka, Varjola, Jokiranta). Puheenjohtaja totesi Ukko Bambergin muutosesityksen tulleen hylätyksi.

Kaupunginhallituksen päätös:

Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.

Kaupunginhallitus myönsi toimitilajohtaja Katja Aholalle ja talousjohtaja Hellevi Kunnakselle läsnäolo- ja puheoikeuden. He olivat asiantuntijoina läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana.

Kaupunginhallitus piti asian käsittelyn jälkeen kokoustauon

klo 17.19 - 17.30.

____________